Rynek nieruchomości w czasach pandemii.
Bydgoszcz 07.12.2020 r.
Andrzej Fiodorow
Opracowanie własne.
RYNEK NIERUCHOMOŚCI W CZASACH PANDEMII COVID-19.
WSTĘP
W artykule poruszone zostanie zagadnienie jakim jest wpływ ograniczeń związanych z pandemią na, szeroko rozumiany, rynek nieruchomości w Polsce. Wyjaśnione zostanie dlaczego pandemia spowodowała i nadal powoduje zmiany na rynku nieruchomości, w szczególności jaki ma wpływ na zainteresowanie i w końcu na cenę transakcyjną. Które prognozy z marca/kwietnia br. sprawdziły się, a które nie?
Poruszane w tym opracowaniu aspekty są bardzo istotne dla osób zawodowo trudniących się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami jak również dla osób które zamierzają podjąć decyzję o zbyciu lub nabyciu nieruchomości. Jest to o tyle istotne, gdyż wiele osób właśnie w nieruchomościach różnego rodzaju widzi dobrą lokatę kapitału, również taką która przynosi comiesięczne zyski (rynek wynajmu).
Inwestycje w nieruchomości, czy to dobry kierunek?
Inwestycje w nieruchomości od dawna cieszyły się sporym zainteresowaniem klientów zamierzających osiągać z nich dochody bądź lokować bezpiecznie kapitał. Dużym zainteresowaniem cieszyły się inwestycje w nieruchomości gruntowe gdyż te nie traciły na wartości, wręcz przeciwnie. Lokowanie kapitału w działki, grunty, zapewniały więc bezpieczeństwo i stabilizację finansową.
Innym przykładem są lokale mieszkalne nabywane w celu ich wynajmowania. Zdarzały się takie, które zapewniały (choć nieczęsto) nawet 8 - 10 % stopę zwrotu, co jest wynikiem naprawdę dobrym. Rynek najmu cieszył się dużym zainteresowaniem, głównie w większych miejscowościach (uczelnie, zakłady przemysłowe). Ostatnio dużym zainteresowaniem inwestorów cieszył się również rynek ` flipperski`. Flippy polegają na nabywaniu nieruchomości w jak najniższej cenie, przy czym stan lokalu ma drugorzędne znaczenie, wyremontowanie i odsprzedaż z zyskiem.
Przykłady związane z inwestycjami w nieruchomościach można mnożyć ale..., co faktycznie stało się teraz, w czasach pandemii? Zaczynając od rynku flipperskiego - pandemia mocno zweryfikowała flipperskie inwestycje 1. Sytuacja ma jednak drugie dno. Rynek flipperski stał się dość znany w kilku ostatnich latach, klienci są coraz bardziej zorientowani w cenach nieruchomości i coraz częściej wiedzą, że mogą sprzedać np. za dużo wyższą cenę niż tą którą proponuje Flipper.
Inaczej ma się sprawa związana z nabywaniem nieruchomości celem ich późniejszego wynajmowania. Jak informuje Raport Expandera i Rentier.io z czerwca 2020 r. spadek zainteresowania nabyciem lokali pod wynajem znacząco spadła, nawet do 9%. 2. Pytanie – co spowodowało obniżenie zainteresowania najmem?
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
1 Jak ocenia Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, nie są one już tak rentowne. – Rozsądni flipperzy nie rzucają się na nowe projekty. Jest obawa o zyski. Rynek jest trudny, ceny poddawane korekcie. W niektórych przypadkach maleją o 20 proc. – mówi. (Rzeczypospolita, 23.07.2020 r. `Flipper żegna eldorado`).
2. Stawki za najem ponownie spadły. Z raportu Expandera i Rentiet.io wynika, żw porównaniu z lutym ceny w ogłoszeniach są średnio o 3% niższe. Rekordzistą jest Częstochowa, gdzie spadek wynosi aż 9%. To oczywiście wynik pandemii, która istotnie obniżyła popyt na mieszkania na wynajem. Szczególnie rzuca się w oczy wzrost pustych mieszkań wynajmowanych. Koronawirus wymusił naukę zdalną, a to pozwoliło na rezygnację z najmowanego mieszkania i powrót do rodzinnego domu. (Raport Expander i Rentier.io, Komentarze i analizy. 30 czerwca 2020).
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-2-
Odpowiedź na powyższe pytanie wydaje się prosta. Skutkiem pandemii i efektem działań rządu w celu spowolnienia jej rozwoju jest m.in. ograniczenie działalności szkół, uczelni, niektórych lokali usługowych (np. gastronomicznych), stąd bardzo obniżony popyt na najem mieszkania w grupie uczniów, studentów, pracowników zamiejscowych.
Również ograniczenia związane z zatrudnianiem obcokrajowców (zamykanie granic, kwarantanny) spowodowały obniżenie popytu na najem nieruchomości przez tychże oraz przez firmy dotychczas najmujące lokale dla swoich pracowników. Krótko mówiąc rynek najmu/wynajmu najbardziej ucierpiał w czasach COVID 19 w perspektywie inwestycji w nieruchomości i nic nie wskazuje na szybką zmianę tego stanu.
Co natomiast z innymi nieruchomościami nabywanymi w celu lokaty kapitału? Otóż zainteresowanie np. nieruchomościami gruntowymi czy nawet działkami `ROD` wzrosło. Wzrosły również ceny ofertowe tych nieruchomości. Nie ma w tym nic dziwnego mając na uwadze politykę bankową, która w ostatnim czasie znacząco się zmieniła. Inwestowanie w lokaty bankowe czy obligacje stało się nieopłacalne. Dlatego też poszukiwane przez społeczeństwo są inne, alternatywne sposoby chronienia swoich zasobów pieniężnych3.
Podsumowując – czasy pandemii Covid 19 z całą pewnością zdestabilizowały wiele gałęzi gospodarki. Sytuacja ta dotknęła również rynek nieruchomości i nie ma żadnych skutecznych i potwierdzonych analiz w jaki sposób będzie reagował na tą sytuację w przyszłości. Wszelkie prognozy z wiosny br. nie potwierdziły się (np. prognozowany spadek cen mieszkań). Skutkiem działań polityki finansowej banków może być wręcz wzrost cen i powiększanie `bańki cenowej` w branży nieruchomości, również w nowych budynkach mieszkalnych (GUS, Urząd Statystyczny w Lublinie, Wskaźniki cen produkcji budowlano-montażowej, https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/przemysl-budownictwo-srodki-trwale/budownictwo/cena-1-m2-powierzchni-uzytkowej-budynku-mieszkalnego-oddanego-do-uzytkowania,8,1.html, 20.11.2020 r.) Warunki ku temu są niestety idealne. Jak ostrzegają analitycy spirale cen nakręcają m.in. niskie stopy procentowe, napływ pracowników zza wschodniej granicy, dekoniunktura na warszawskiej giełdzie.
Opracował
Andrzej Fiodorow
andrzej@azyl.bydgoszcz.pl
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
3 - To jest efekt działań banków centralnych, które po raz pierwszy na taką skalę wypychają pieniądze z bezpiecznych przystani na rynek - mówi w rozmowie z MarketNews24 dr Przemysław Kwiecień, główny ekonomista XTB. - Banki centralne zaburzyły rynek różnych aktywów. Dziś utrzymywanie pieniędzy na lokatach czy inwestowanie ich w obligacje jest nieopłacalne. Stąd tak duża skala inwestowania w akcje, w złoto i srebro, ale też w mieszkania. W przypadku poprzedniego kryzysu finansowego rentowność polskich obligacji 10-letnich dochodziła do 8 proc., a były banki, które dawały oprocentowanie depozytów w okolicy 10 proc. - dodaje ekspert XTB. - I to była bezpieczniejsza sytuacja od obecnej, umożliwiała przeczekanie aż opadnie kurz, gdy obecnie jesteśmy w sytuacji, że rentowność może coraz bardziej spadać. (NIERUCHOMOŚCI I BUDOWNICTWO Środa, 11 listopada).
